قانون الايجارت بإمارة أبو ظبي

نص قانون الإيجارات الجديد الذي أصدره صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة -حفظه الله - وتضمن 34 مادة تؤسس لعلاقة جديدة بين المؤجرين والمستأجرين وتقضى على كافة المشكلات التي جرت بينهما، كما تقضى على الكثير من مظاهر الاستغلال والجشع التي طفت على مجال العقارات السكنية في إمارة أبوظبي خلال السنوات القليلة الماضية· وأعطت نصوص القانون للجنة فض المنازعات الإيجارية المشكلة طبقا للقانون الحق في فرض غرامة على المؤجر لاتتجاوز إيجار سنة في حالة تجاوزه لنسبة الزيادة المقررة (5%) أو في حالة عدم امتثاله لقرارها بتصحيح هذه المخالفة· كما أعطي القانون للجنة فرض هذه الغرامة من تلقاء نفسها ودون الحاجة إلى تحريك شكوى من قبل صاحب المصلحة·وأجازت نصوص القانون المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي زيادة أو إنقاص نسبة الزيادة السنوية في الإيجارات والتي حددها القانون بنسبة لاتزيد على سبعة 5%سنويا بحسب مايراه مناسبا·

وأكدت نصوص القانون تطبيق نسبة الزيادة على عقود الإيجارات السارية والعقود القائمة وقت العمل بهذا القانون عند تجديدها أو عند إبرامها مع المستأجرين الحاليين أو عند إبرامها مع مستأجرين جدد·
ووضع القانون شروطا وضوابط يجب أن يلتزم بها المؤجر في حالة رغبته بهدم العقار المؤجر أو تعليته أبرزها منح المستأجر مهلة للإخلاء قدرها ستة أشهر من تاريخ صدور التراخيص اللازمة من الجهات المختصة وأن تكون الأفضلية في استئجار العقار بعد بنائه أو تعليته أو تحويره للمستأجر السابق·
كما طالب القانون مالك العقار في حالة رغبته في شغل العين المؤجرة أن لا يكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع بها العين المؤجرة وضرورة إخطار المستأجر قبل ستة أشهر من تاريخ انتهاء عقد الإيجار، وعلى المالك أن يشغل العين المؤجرة فعليا بعد إخلائها من المستأجر ولمدة سنة بدون انقطاع·
وأجاز القانون للمستأجر بالعودة لشغل العقار مع التعويض أو بأيهما في حالة عدم قيام المالك بشغل العين المؤجرة فعليا بغير عذر مقبول خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء أو شغله لمدة تقل عن سنة أو في حال قيامه بتأجيرها إلى مستأجر آخر بعد إخلائها من المستأجر·

 

 

 

وفيما يلي نص القانون

 

الباب الأول: في التعريفات :
مادة 1:

 

في تطبيق أحكام هذا القانون يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:
الإمارة: إمارة أبوظبي·
المجلس التنفيذي: المجلس التنفيذي للإمارة·
البلدية المعنية: دائرة البلديات والزراعة والبلديات التابعة لها أو أية بلدية تنشأ مستقبلاً في الإمارة·
العين المؤجرة: المسكن المؤجر أو الوحدة المؤجرة أو محل الإيجار أو أي عقار تؤجر منفعته وفق أحكام هذا القانون·
الترميمات الضرورية: الترميمات المستعجلة اللازمة لحفظ العين المؤجرة من الهلاك، وكذلك الترميمات اللازمة لانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة التي يلتزم المؤجر بالقيام بها·
الترميمات التأجيرية: الترميمات البسيطة التي جرى العرف على أن يلتزم بها المستأجر·
اللجنة: لجنة فض المنازعات الإيجارية المشكلة طبقاً لهذا القانون·
لجنة الاستئناف: لجنة الاستئناف المشكلة طبقاً لهذا القانون·
الأجرة: مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة وتشمل رسوم الانتفاع بالخدمات الخاصة بالعين المؤجرة·
إبرام العقود كتابة

مادة 2:

اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة كما يجب تحرير عقود عن الإيجارات القائمة وقت العمل بهذا القانون إن كانت غير محررة·
- ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات·

مادة 3:

إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة، أو على كيفية تقديرها أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل·
- ويعود تقدير أجرة المثل إلى اللجنة المختصة بالفصل في النزاع طبقاً لأحكام هذا القانون

الباب الثاني: في آثار عقد الإيجار:

مادة 4  :

يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها في حالة تصلح لأن تفيد بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين
مادة 5:

إذا تم تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة لا تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة أو إذا نقصت هذه المنفعة نقصاً كبيراً جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد ورد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة تبعاً للظروف·
مادة 6:

على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى صالحة للانتفاع وأن يقوم أثناء مدة الإيجار بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات التأجيرية، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك·
مادة 7:

إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبينة في المادة السابقة أو في حالة تعذر الاتصال به يجوز للمستأجر أن يحصل على إذن من اللجنة لإجراء ذلك بنفسه، واقتطاع ما أنفقه من الأجرة، وذلك مع عدم الإخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع·
إجراء الترميمات
مادة 8 :

لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة على انه إذا ترتب على هذه الترميمات إخلال كلي أو جزئي بالانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر أن يطلب تبعاً للظروف إما فسخ عقد الإيجار أو إنقاص أو إسقاط الأجرة عن فترة فوات المنفعة أو مد مدة الإيجار بقدر فترة فوات المنفعة·
ومع ذلك إذا بقي المستأجر شاغلاً للعين المؤجرة لمدة لا تقل عن شهر من تاريخ فوات المنفعة دون اللجوء للجنة سقط حقه في طلب الفسخ أو إنقاص أو إسقاط الأجرة أو مد مدة الإيجار ما لم يكن هناك عذر تقبله اللجنة

· مادة 9:

  يجوز للمؤجر زيادة عدد الوحدات في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية فإذا ترتب على ذلك نقص في منفعة العين المؤجرة جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة·

مادة 10:

يلتزم المستأجر بالوفاء بالأجرة المتفق عليها إلى المؤجر على النحو التالي:
- خلال مدة لا تتجاوز واحد وعشرين يوماً من تاريخ استحقاقها المتفق عليه كتابة، إذا كان الإيجار لغرض السكني ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك·
- خلال مدة ثلاثين يوماً من تاريخ استحقاقها المتفق عليها كتابة إذا كان الإيجار لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو مهني، وذلك بإيصال يفيد السداد ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك ويعتبر الوفاء بالأجرة المستحقة عن فترة معينة بإيصال مثبت فيه قيمة الأجرة قرينة على الوفاء بالأجرة عن المدد السابقة عليها ما لم يثبت العكس·
- فإذا لم يوجد اتفاق كتابي يكون تاريخ الاستحقاق بداية كل شهر·
- فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة أو لم يعين مكاناً يقع فيه الوفاء فللمستأجر أن يودع الأجرة باسم اللجنة لدى أحد المصارف الوطنية، ويعتبر إيصال الإيداع سنداً لإبراء ذمة المستأجر بالقدر المودع وعلى المستأجر واللجنة إخطار المؤجر بالإيداع ولا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بقرار من اللجنة
للمؤجر بناء على طلبه وموافقة رئيس اللجنة سحب ما أودع لصالحه·
مادة 11:

يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه فإن لم يكن هناك اتفاق يلتزم بأن يستعملها بحسب ما أعدت له أو ما جرى عليه العرف السائد·
التغيير بالعين المؤجرة
مادة 12:

لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييراً بدون إذن كتابي من المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر بها·
- فإذا أحدث المستأجر تغييراً في العين المؤجرة مجاوزاً في ذلك حدود الالتزام الوارد في الفقرة السابقة، كان للمؤجر الحق في إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها، وبالتعويض إن كان له مقتضى·
- وإذا أقام المستأجر في العين المؤجرة غراساً أو تحسينات التزم بتركها عند انتهاء الإيجار ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك·
مادة 13:

يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية التي يقضي بها العرف أو التي تم الاتفاق عليها
مادة 14:

يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الماء والكهرباء والهاتف للعين المؤجرة وقيمة أي أضرار يكون قد ألحقها بالعين المؤجرة وأي رسوم أخرى يلتزم بدفعها قانونا وذلك اعتباراً من تاريخ تسلمه العين المؤجرة، وحتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك·
مادة 15:

  تكون الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ملزمة للمتعاقدين طوال مدة الإيجار المحددة في العقد على أنه إذا كانت مدة العقد ثلاث سنوات أو أقل، فإنه لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة المحددة في العقد إلا مرة واحدة كل سنة بنسبة لا تزيد على سبعة في المئة 7% من قيمة الأجرة المحددة في العقد، على انه يجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي زيادة أو إنقاص هذه النسبة بحسب ما يراه مناسباً وتحدد نسبة الزيادة السنوية للأجرة في العقود التي تزيد مدتها على ثلاث سنوات بقرار من المجلس التنفيذي·
- ويطبق الحكم السابق على عقود الإيجارات السارية والعقود القائمة وقت العمل بهذا القانون عند تجديدها، أو عند إعادة إبرامها مع المستأجرين الحاليين أو عند إبرامها مع مستأجرين جدد·
- وتبدأ مدة احتساب الزيادة السنوية للأجرة المشار إليها اعتباراً من تاريخ عقد الإيجار، أو آخر زيادة للأجرة أيهما أقرب فإذا كان تاريخ عقد الإيجار أو تاريخ آخر زيادة يرجع إلى أكثر من سنة قبل تاريخ العمل بهذا القانون فلا تحسب المدة الزائدة على السنة الأخيرة·
- مع مراعاة ما جاء في الفقرة الثانية من هذه المادة يكون للمستأجر الحق في تجديد عقد الإيجار المبرم مع المؤجر والذي تقل مدته الايجارية عن ثلاث سنوات لمدة أو مدد أخرى لتصبح المدة الايجارية في مجموعها لا تجاوز ثلاث سنوات من تاريخ عقد الإيجار الأصلي وذلك بنفس الشروط والأحكام وذلك بإشعار يوجهه إلى المالك برغبته بالتجديد وذلك قبل شهر من انتهاء مدة العقد .
- وعلى المؤجر إخطار المستأجر كتابة برغبته في زيادة الأجرة وتحديدها قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل·
- ويجوز لأي من الطرفين التظلم لدى اللجنة بشأن أي خلاف ينشأ عن الزيادة في الأجرة خلال مدة شهر من تاريخ استلام الإخطار بالزيادة أو برفضها·
- ويجوز لصاحب المصلحة التقدم بشكوى للجنة ضد المؤجر في حالة تجاوز الأخير لنسبة الزيادة المقررة، وللجنة الحق في فرض غرامة على المؤجر لا تجاوز إيجار سنة في حالة تجاوزه لنسبة الزيادة المقررة أو في حال عدم امتثاله لقرارها بتصحيح هذه المخالفة وللجنة فرض هذه الغرامة من تلقاء نفسها ودون الحاجة إلى تحريك شكوى من قبل صاحب المصلحة·

الباب الثالث: في انتهاء الإيجار:
مادة 16:

يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه، ويتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة ما لم يعلن احد الطرفين الطرف الآخر برغبته كتابة في إخلاء العين المؤجرة أو تعديل شروط العقد وذلك قبل انتهاء المدة السارية وفقاً لما يأتي:
1- بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، فيكون الإعلان قبل نهاية العقد بشهرين·
2-  بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو لمزاولة مهنة حرة يكون الإعلان قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر
3- كما لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي ما لم تقرر اللجنة خلاف ذلك وشريطة أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة وان يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنة·
وكل ذلك ما لم يخل المستأجر بشروط العقد المتفق عليها ففي هذه الحالة يحال الأمر إلى اللجنة للفصل في النزاع القائم طبقاً لأحكام هذا القانون·
مادة 17:

يبقى عقد الإيجار سارياً حتى نهاية مدته بعد وفاة المؤجر أو المستأجر، ومع ذلك يجوز لورثة المستأجر طلب إنهاء العقد·
- وإذا كان عقد الإيجار لم يبرم إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثة المستأجر أو للمؤجر طلب إنهاء العقد·
- وفي جميع الأحوال يجب مراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء المنصوص عليها في المادة السابقة
مادة 18:

على المستأجر رد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار فإذا لم يستكمل إجراءات تسليم العين المؤجرة وفق ما اتفق عليه يلتزم بالوفاء بكل الالتزامات المنصوص عليها في المادة (18) من هذا القانون وبالأجرة من تاريخ نهاية العقد حتى تاريخ التسليم الفعلي للعين المؤجرة إلى المؤجر·
لجنة فض المنازعات
الباب الرابع: في اللجان واختصاصاتها:
مادة 19:

تنشأ في الإمارة لجنة محلية أو أكثر تسمى (لجنة فض المنازعات الايجارية) يكون مقرها في مدينة أبوظبي وتتبع الأمانة العامة للمجلس التنفيذي، ويصدر بتشكيلها وتحديد مكافآت ومخصصات أعضائها قرار من المجلس التنفيذي·
مادة 20:

تختص اللجنة بالفصل على وجه الاستعجال في المنازعات الناشئة عن العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر طبقاً لأحكام هذا القانون، وقانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة وتعديلاته فيما لم يرد به نص وطلب اتخاذ الإجراءات الوقتية التي يتقدم بها أي من طرفي العقد كما يكون لهذه اللجنة صلاحية مراقبة تنفيذ أحكام هذا القانون وصلاحية ملاحقة أي من أطراف العلاقة الايجارية عند مخالفتهم لأحكام هذا القانون وذلك بناء على طلب أحد الإطراف أو الأمانة العامة للمجلس التنفيذي·
لجنة الاستئناف
مادة 21:

تنشأ في الإمارة لجنة محلية أخرى تسمى (لجنة الاستئناف) ويصدر بتشكيلها وتحديد مكافآت ومخصصات أعضائها ومقرها قرار من المجلس التنفيذي وتتبع الأمانة العامة للمجلس التنفيذي·
- وتختص لجنة الاستئناف بالفصل في الطعن على الأحكام التي تصدرها اللجنة، وذلك بمراعاة أحكام المادة (27) من هذا القانون وتكون أحكامها نهائية وغير قابلة للطعن بأي طريق من طرق الطعن·
مادة 22:

يصدر قرار من المجلس التنفيذي بالأنظمة واللوائح الداخلية والهيكل الإداري والوظيفي والمالي الخاص بلجنة فض المنازعات ولجنة الاستئناف والإجراءات الواجب اتباعها أمام هذه اللجان وكيفية تنفيذ قراراتها والرسوم الواجب تحصيلها عن الطلبات المقدمة أمامها لصالح الخزينة العامة لحكومة أبوظبي·
- تستثنى الجهات الحكومية من سداد رسوم الطلبات·
- يقوم الأمين العام للمجلس التنفيذي برفع الميزانية السنوية الخاصة بكل من لجنة فض المنازعات ولجنة الاستئناف للمجلس التنفيذي لاعتمادها·
مادة 23:

يكون الحكم الصادر من اللجنة نهائياً، إذا لم تتجاوز قيمة الدعوى مائة ألف درهم
- تكون أحكام اللجنة فيما جاوز ذلك قابلة للاستئناف أمام لجنة الاستئناف وذلك خلال مدة خمسة عشر يوماً تبدأ من اليوم التالي لصدور الحكم الحضوري واعتباراً من تاريخ اليوم التالي لإعلان المحكوم عليه إذا كان الحكم غيابياً
رفع الدعاوى
الباب الخامس:في الأحكام الختامية :
مادة 24:

يتبع في إجراء رفع الدعاوى والحكم فيها أمام لجنة فض المنازعات الايجارية ولجنة الاستئناف القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته ما لم تكن تتعارض مع أحكام هذا القانون وذلك لحين صدور قرار المجلس التنفيذي بالإجراءات الواجب اتباعها أمام اللجنتين·
مادة 31 :تحال جميع المنازعات الايجارية المنظورة أمام القضاء، والتي لم يفصل فيها بحكم نهائي إلى اللجان المشكلة طبقاً لأحكام هذا القانون·
مادة 25:

للمجلس التنفيذي إصدار ما يراه مناسباً من القرارات والتعليمات لتنظيم العلاقة التعاقدية بين المؤجرين والمستأجرين بما لا يتعارض أو يخالف أحكام هذا القانون·
مادة 24:

يلغي القانون رقم (2) لسنة 1994 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين·
- كما يلغي كل حكم يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القانون·
مادة 25:

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ نشره·